Airbnb et les autres plateformes de location touristique ont bouleversé la vie de nombreux immeubles. Là où régnaient autrefois la stabilité et la tranquillité, s’enchaînent désormais les va-et-vient de voyageurs. Entre nuisances sonores, perte de convivialité et risques de dégradation, les copropriétaires s’interrogent : que peut-on encore faire pour encadrer ces pratiques ?
La loi 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, est venue apporter de nouvelles réponses. Elle ne bannit pas les locations de courte durée, mais elle en resserre les conditions, au nom de l’équilibre entre l’habitat et le tourisme.
La loi Le Meur renforce plusieurs points essentiels :
• Réduction du nombre de nuitées autorisées : dans certaines communes, la durée maximale de location d’une résidence secondaire par an peut être abaissée à 90 nuitées (contre 120 auparavant).
• Pouvoirs renforcés des maires : les communes touristiques ou en tension immobilière peuvent imposer des restrictions plus strictes, voire exiger une autorisation préalable pour louer.
• Sanctions alourdies : en cas de non-respect des règles (défaut d’autorisation, dépassement du quota de nuitées, absence de déclaration), les amendes administratives peuvent atteindre 15 000 €.
• Les syndicats de copropriétaires peuvent désormais interdire ces activités à la majorité des deux tiers, contre l’unanimité auparavant, dans les immeubles à destination bourgeoise.
• Les règlements de copropriété établis depuis le 20 novembre 2024 doivent mentionner explicitement l’autorisation ou l’interdiction des locations de courte durée.
Mais la Cour de cassation vient assouplir la portée de la loi LE MEUR.
Par un arrêt remarqué du 25 janvier 2024 (RG n° 22/21.455), la troisième Chambre civile de la Cour de cassation), a jugé que la simple location meublée, même de courte durée, ne constitue pas une activité commerciale dès lors qu’elle n’est pas accompagnée de prestations para-hôtelières (ménage quotidien, fourniture de linge, accueil ou petit-déjeuner).
En conséquence, si le logement est simplement loué meublé, sans service annexe, il reste dans le cadre de l’“habitation bourgeoise”, souvent autorisée par les règlements de copropriété.
En revanche, dès lors que des prestations hôtelières sont proposées, l’activité devient commerciale et peut être jugée contraire au règlement de copropriété.
Cette distinction est essentielle : elle explique pourquoi certaines copropriétés parviennent à interdire Airbnb tandis que d’autres voient la pratique perdurer.
La loi Le Meur renforce les leviers des pouvoirs publics et invite les copropriétés à clarifier leurs règles. La location de courte durée reste possible, notamment pour les résidences principales, mais elle doit s’exercer dans le respect du voisinage, du règlement de copropriété et des limites fixées par la commune.
